Foto de Kuala Lumpur

En España ya está creciendo el crowdfunding inmobiliario, forma de invertir de forma colectiva en la compra y gestión de un inmueble. Sin embargo, a día de hoy, no hay ninguna fintech que se dedique al crowdfunding hipotecario ofreciendo hipotecas en condiciones competitivas que puedan competir con la banca.

¿Qué es el crowdfunding hipotecario?

Pedir una hipoteca mediante crowdfunding no difiere, en principio, de pedir un préstamo personal crowdfunding. Podríamos definir el crowdfunding hipotecario como una forma de financiación colectiva mediante la cual una plataforma fintech pone en contacto una colectividad de grandes y pequeños inversores dispuestos a prestar dinero a una familia o empresa, que se compromete a devolver el dinero y los intereses y comisiones pactadas mediante mensualidades (o cuotas de otra periodicidad) comprensivas de capital e intereses. El prestatario responde ante el colectivo de prestamistas con todo su patrimonio, presente y futuro, y, además, con la garantía real de la vivienda hipotecada.

En otras palabras, muchos prestamistas dejan una hipoteca a una persona física o jurídica, para la finalidad que el crowdfunding hipotecario contemple, sea la compra de una casa o local, conseguir liquidez para proyectos personales o empresariales, o bien reunificar deudas.

Marco legal

Para que una fintech pueda ofrecer los servicios de crowdfunding de préstamo es preciso que esté dada de alta como plataforma de financiación participativa en la CNMV, cumpliendo con la regulación específica de la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial. En su artículo 86 se especifica que en relación a los promotores (prestamistas en grupo) que sean consumidores, la fintech tendrá la consideración de intermediario según la Ley 2/2009, que regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito. También tendrá la consideración de intermediario a efectos de la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo.

Sin embargo, el marco legal de las plataformas de crowdfunding hipotecario en España encuentra un obstáculo en el siguiente artículo de la Ley 5/2015:

Artículo 87. Prohibición de préstamos o créditos hipotecarios en proyectos con
consumidores.

Las plataformas de financiación participativa no publicarán proyectos en los que los consumidores soliciten un préstamo o crédito con garantía hipotecaria.

Por tanto, a día de hoy las empresas tecnofinancieras de crowdfunding hipotecario destinado a financiar de forma colectiva préstamos hipotecarios a consumidores están prohibidas por ley.

¿No pueden existir, entonces, fintech de financiación colectiva vía préstamo hipotecario?

El crowdfunding hipotecario para que empresas o profesionales soliciten dinero, en cambio, son perfectamente legales en este país.

Las hipotecas crowdfunding del futuro

La Ley prohíbe que las plataformas participativas gestionen financiación hipotecaria para familias y personas físicas por una razón evidente: evitar la concesión irresponsable de hipotecas, que provoque que los particulares se endeuden de forma incontrolada y pierdan sus casas y queden endeudadas de por vida. Algo, que no lo olvidemos, ya han hecho mal algunos bancos. Tiene sentido limitar la concesión de este tipo de hipotecas, pero no prohibirla. El Banco de España debería ser el supervisor de las empresas de crowdfunding hipotecario, al igual que lo es de los bancos.

Tras esta prohibición, probablemente, estén los bancos, que no quieren competidores en un negocio tan goloso como el de las hipotecas a particulares. Sin embargo, a medida que el sector tecnofinanciero se modernice y crezca, veremos hipotecas crowdfunding, responsables y competitivas.