Notario Antonio Ripoll Soler

Enfintech nacimos con una idea muy clara: las tecnofinanzas requieren de usuarios bien informados. Dado que la cultura financiera en nuestro país no destaca principalmente, una de las premisas de nuestro comparador fintech es que se ofrezca información independiente y de la mayor calidad posible. Además de nuestros comparadores, cuya tecnología queremos mejorar de forma continuada, ponemos a disposición de nuestros visitantes este blog fintech y un foro de expertas y expertos de los diferentes sectores relacionados con las tecnofinanzas. Y con entrevistas a expertos del nivel del notario de Alicante Antonio Ripoll Soler queremos aportar aún más: solo siendo clientes curiosos y críticos, podremos tomar decisiones inteligentes en materia de finanzas personales.

La generosidad de Antonio Ripoll le mueve a escribir y compartir en sus redes de forma periódica sus reflexiones sobre las diferentes materias que gestiona en su notaria. Su blog Pildoras Legales es una referencia para las personas interesadas en la práctica notarial y la actualidad jurídica del momento. Empecemos la entrevista con el notario sobre la reciente Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

1.- La reciente Ley 5/2019 pretende dotar de mayor transparencia al procedimiento de contratación de un préstamo hipotecario entre prestamistas inmobiliarios y personas físicas. ¿Puede hacernos una valoración general al respecto?

La nueva Ley de Crédito Inmobiliario supone la adaptación de la normativa española a la Directiva 2014/17 UE, de 4 de enero sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Dicha adaptación se ha realizado con tres años de retraso y bajo amenaza de sanción por parte de la Unión Europea al Reino de España, lo cual debería servir para reflexionar sobre la operatividad de nuestro Parlamento y personas que lo integran a la hora de resolver los problemas que realmente afectan a los españoles. No parece que, pese a la complejidad técnica y transcendencia, debiera ser una Ley con una tramitación tan tortuosa y lenta, tampoco, por ser una Ley “teledirigida”, pues se transponía una Directiva UE, parece que pudiera dar lugar a desencuentros políticos que ralentizasen tanto el proceso de su aprobación.

La nueva normativa no solo se aplica a los préstamos hipotecarios, sino, en general, a cualquier préstamo, en sentido amplio, que tenga por finalidad la adquisición de un inmueble residencial. Se trata de proteger al consumidor y su vivienda. En España estamos acostumbrados a acudir a la figura del préstamo hipotecario para adquirir la vivienda, pero la Directiva tiene un contenido mucho más amplio, el cual también es aplicable en España y ha sido objeto de transposición.

No obstante, la habitualidad con la que se presenta en nuestro sistema el préstamo hipotecario, como forma de financiación de inmuebles, ha hecho que lo que más repercusión mediática esté teniendo sea la nueva configuración del proceso de contratación hipotecaria y los límites legales que lleva aparejado.

La valoración general de la Ley se puede abordar desde distintas perspectivas. Si nos aproximamos a ella de forma aislada, asistemática, sin tener en cuenta el resto del ordenamiento jurídico o nuestra cultura socio económica, la Ley debe ser valorada positivamente. Se introducen nuevos límites materiales a la hora de configurar determinadas cláusulas contractuales en los contratos de financiación que afectan a materias que habían generado mucha litigiosidad en los últimos años o que, en cualquier caso, parecían desproporcionadas al caso concreto.

Debe tenerse en cuenta que, mientras no sobrevino la crisis económica, los préstamos se iban pagando, nadie era desahuciado y las reclamaciones bancarias quedaban en segundo plano. Sin embargo, cuando las personas dejan de poder hacer frente a su cuota hipotecaria sobrevienen y se ponen sobre la mesa de operadores jurídicos, Juzgados y políticos, con toda virulencia, los puntos débiles del sistema que la nueva legislación ha dejado atrás.

Sucede, sin embargo, que, siendo cierto que se han vivido situaciones dramáticas por las familias españolas, parece haberse instalado en nuestra sociedad la cultura de que hay que reclamar contra el Banco, en cualquier caso, como si tener un préstamo hipotecario fuese una reserva, un activo, del que se puede echar mano en una situación de necesidad, pues siempre, reclamando, se puede sacar algo. Eso ni siempre es así, ni conviene que sea así, pues supone un embate continuo contra la estabilidad del sistema financiero. Los bancos necesitan un marco jurídico estable que permita una cierta previsibilidad, de forma que, aquel que haga bien las cosas, puedan estudiar y planificar sus costes y, de esa manera, conceder el crédito hipotecario. Los ciudadanos, a su vez, necesitamos un sistema financiero que funcione, con lo cual, esa falta de estabilidad perjudica a todas las partes del proceso.

Así, la nueva regulación, aborda el principio de transparencia material, en el proceso de contratación crediticia inmobiliaria, en general, e hipotecaria, en particular. De manera que el consumidor que financia la adquisición de una vivienda pueda, en todo momento, conocer el marco jurídico económico al que se está vinculando con la contratación, sus riesgos y costes. Además, de forma meditada. La contratación hipotecaria debe realizarse de forma reflexiva. Junto con esa línea de fuerza del nuevo marco legal, se introducen una serie de límites a determinados pactos que se insertaban en los préstamos hipotecarios y que se han considerado abusivos o desproporcionados. Así, se limitan las comisiones por amortización anticipada o apertura, de forma que, no solo cuantitativamente, se encuentran sujetas a unos topes en su contratación, también cualitativamente deben cumplir una finalidad concreta; no deben ser, simplemente, como hasta ahora sucedía en la práctica, una vía paralela para que el banco ingrese más. Se limita también la cláusula de vencimiento anticipado, caso de impago reiterado. Con el nuevo sistema se pretende que cuando el deudor vea expuesto el inmueble a su pérdida, como consecuencia del proceso de venta, que la hipoteca conlleva, sea en un momento en el que se haya producido un impago significativo. Con la legislación anterior se vivían situaciones dramáticas, que ahora se pretenden evitar, pues muchas familias, habiendo pagado durante muchos años de forma puntual, impagando tres vencimientos podían, al final de la vida de su préstamo, perder toda la inversión atendida regularmente, al sobrevenirles una situación de crisis aislada. Debe tenerse en cuenta que la vida de las hipotecas cada vez es más larga y las circunstancias de las personas no son previsibles a tan largo plazo. Una enfermedad, un divorcio, un revés empresarial, arruinan al deudor de por vida. Es algo que ahora se pretende evitar.

Siendo cierto lo anterior, la Ley, y esto incide en su valoración general, debe contextualizarse. Los propósitos del Legislador son buenos. Sin embargo, el marco legal es insuficiente si no va acompañado de otras medidas. Así, por ejemplo, una mejora de la situación económica, en general, que permita un trabajo estable y unos sueldos razonables; un cambio en el modelo de acceso a la vivienda, en España se polariza demasiado la vivienda en el derecho de propiedad, existen otras fórmulas, como el arrendamiento que deberían potenciarse de forma adecuada, al igual que no puede durar el proceso de financiación de una vivienda toda la vida de la persona; debería, igualmente, producirse un incremento de la formación de las personas, objetivo que también se marca la Ley pero que habrá que ver cómo se desarrolla. En efecto, el que contrata un préstamo hipotecario, al margen de todos los mecanismos de protección que pone a su disposición la nueva regulación, debería tener una formación básica. Muchas personas acuden a la notaría, entregadas, sin el más mínimo interés en lo que están contratando más allá del deseo de obtener el dinero de una forma rápida, cualesquiera que sean los riesgos. Comprar una vivienda, en España, debería ser posible sin que concurriesen la pareja que desea hacer la inversión y los padres de cada uno de ellos para convertirse en avalistas. Creo, sinceramente, que algo está fallando si, necesariamente, las cosas han de ser así.

Por último, siendo bienintencionado, el nuevo enfoque legal no parece haber tenido en cuenta que poner puertas al campo, limitar determinados beneficios bancarios, lleva aparejado el efecto reflejo de una subida de tipos de interés, a pesar de las declaraciones que nuestros representantes políticos han vertido en situaciones similares, tales como la del desplazamiento del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el llamado Impuesto de las hipotecas, del deudor a los bancos. Por mucho que se pensase, el margen de pérdidas que ahora asumen los bancos, en mi opinión, difícilmente podrá ser absorbido en gran medida por el juego de la competencia entre entidades.

2.- ¿Considera que la nueva normativa reducirá la litigiosidad existente actualmente? ¿Las entidades financieras actúan de forma más transparente cumpliendo con esta nueva legislación?

La primera pregunta, sin duda, es muy difícil de contestar, en la práctica. El refranero español, que es muy sabio, dice, dos no se pelean si uno no quiere”, sin embargo, el deudor que no puede pagar, siempre querrá pelear y, por consiguiente, siempre podrá generar litigiosidad, la cual llevará aparejados, paralelamente, unos costes para las entidades de crédito que, irremediablemente, se repercutirán en la determinación de tipos de interés. El primer reto que tiene la sociedad es recuperar la confianza en el sistema bancario y dar crédito, nunca mejor dicho, al nuevo marco legal. Solo así, se conseguirá reducir la litigiosidad. Como explicaré al tratar del acta previa, el nuevo sistema, en cierto modo, pretende blindar a la hipoteca concedida, de forma que se minoren las reclamaciones.

Por otro lado, pese al tono agridulce con el que termino la respuesta a la pregunta anterior, la realidad es que parece que de un tiempo a esta parte las entidades empiezan a tener claro que dar crédito de forma irreflexiva se puede volver en su contra. Antes se daban préstamos a personas manifiestamente insolventes, pensando que siempre, de una manera o de otra se pagaría o que el sistema absorbería los costes. Recuerdo, en alguna ocasión, deudores hipotecarios que impagaban a los pocos meses de contratar su préstamo, no parecía que, en esos casos, los bancos hubiesen hecho muy bien los deberes. Actualmente, en cambio, creo que, sin llegar a darse el crédito de una forma absolutamente responsable, que es lo de debería hacerse, se empiezan a purgar del sistema aquellas financiaciones que estaba claro que no llegarían a buen fin. Con lo que, si se reduce la horquilla de préstamos, necesariamente tiene que bajar la litigiosidad, no ya por la nueva Ley, sino por la reducción del campo de pruebas sobre la que la misma opera.

Superado lo anterior, la nueva Ley debería reducir la litigiosidad, pues el Legislador, europeo y nacional, ha tratado de engrasar el sistema y eliminar las taras del marco legal anterior. Antes los préstamos se explicaban, al menos así he realizado yo siempre mi trabajo, sin embargo, ahora se potencia un entorno temporal y un desarrollo del proceso que hace que difícilmente se pueda alegar desinformación. Para que el sistema funcione, también deberíamos tener un consumidor responsable. El sistema, ahora, hace que el irresponsable tenga difícil reclamar.

En cuanto a la mayor o menos transparencia con la que se conducen las entidades de crédito, en el nuevo marco legal, es un poco pronto para valorarlo. Tras la entrada en vigor de la Ley, el proceso de contratación hipotecaria, en términos cuantitativos, se ha ralentizado, hay una tensa espera. Los bancos no han hecho los deberes y todavía están adaptándose al nuevo sistema, impartiendo las formaciones que exige el nuevo marco legal a sus empleados. Dentro de unos meses se podrá calibrar esa mayor transparencia. En ocasiones se observa que esa falta de experiencia, en el recorrido del nuevo proceso de contratación hipotecaria, genera una apariencia de falta de transparencia que, realmente, no es tal. Pues es indudable que el nuevo marco legal pone la transparencia material en el eje del sistema, convirtiéndolo en un principio al que difícilmente van a poder sustraerse los Bancos. Sin embargo, por muy transparentes que sean, si no dan el crédito de forma responsable, teniendo en cuenta las posibilidades reales del deudor para devolverlo, con un previo estudio riguroso de solvencia financiera, los créditos seguirán sin pagarse y seguirán generando litigiosidad, como apuntaba anteriormente.

La nueva Ley, en efecto, dispensa a los clientes una mayor protección frente a prácticas abusivas. En el centro del proceso de contratación hipotecaria se coloca al notario, cuestión sobre la que luego volveré, y se le atribuyen unas facultades de las que carecía hasta ahora, robusteciéndose su papel, pudiendo, incluso, paralizar la firma.