El primer comparador de fintech de España, Enfintech.com, vuelve a aparecer en los medios de comunicación, en esta ocasión en el suplemento ‘Tu Economía’ de La Razón.
En un especial sobre la burbuja del alquiler y la evolución de los precios inmobiliarios, el periodista Raúl Salgado ha acudido a los expertos Enfintech para que diéramos nuestra opinión. ¿Estamos ante la génesis de una nueva burbuja inmobiliario o, al contrario, el aumento de precios es lógico y mesurado?
¿Ante una nueva burbuja inmobiliaria?
Afirmar que estamos ante la creación de una nueva burbuja inmobiliaria es cierto y falso a la vez, según el prisma que usemos para analizarlo. Si nos fijamos en los factores que ayudan a crear una burbuja inmobiliaria, algunos de ellos siguen igual de presentes que en la génesis de la reciente burbuja. Un factor decisivo del aumento de precios inmobiliarios es la concesión de préstamos hipotecarios y el porcentaje de tasación que conceden. A su vez, el valor de la tasación influye en la contención o exuberancia de los precios, de forma indirecta al limitar la cantidad que los bancos pueden prestar.
Las entidades financieras no están sujetas a un régimen jurídico sustancialmente diferente, en cuanto a la concesión de crédito responsable. Sus incentivos siguen siendo muy similares al pasado: conceder préstamos lo más caros posibles menguando los requisitos de los solicitantes a medida que el mercado mejore. Es cierto que la protección al consumidor financiero ha mejorado, pero esencialmente en el momento que hay problemas con el banco, no en las exigencias de concesión responsable de hipotecas.
En cuanto al porcentaje de tasación que conceden, de momento se limitan al 80%, pero no hay motivos de peso que impidan en un futuro ir más allá. Y el valor de tasación, a su vez, depende de criterios muy subjetivos, de tasadores que en demasiadas ocasiones no son lo independientes que sería preciso (pese a los intentos de independencia que la Ley 1/2013 pretende de las empresas de tasación y los bancos). Cuando en una zona los precios de venta empiezan a subir, se produce un efecto contagio que las propias tasaciones se encargan de magnificar.
Y además tenemos un factor adicional: los precios del alquiler siguen estando anormalmente altos en relación a la compra de un inmueble, lo que produce la aparentemente lógica conclusión de que por lo que se paga de un alquiler, sale más a cuenta pagar una hipoteca.
Sin embargo, para mí el factor fundamental que impiden hablar de una burbuja inmobiliaria, al menos en la oferta inmobiliaria que atiende a la demanda interna, es el sueldo y la estabilidad de los potenciales compradores. Estamos saliendo de la crisis vía devaluación de salarios y en condiciones laborales mucho más precarias que antes. Incluso los funcionarios han visto reducirse su capacidad de compra. El nuevo cliente de banco será más un autónomo que un indefinido, con una enorme dificultad para aportar ahorros a la operación. Al final, por mucho que los bancos relajen sus criterios de riesgo, el sueldo limita claramente el aumento de los precios inmobiliarios, vía contención del importe máximo de hipoteca que conceden, cuya cuota no puede superar el 30 0 40% de los ingresos netos de los hipotecados. Y por mucho que quieran alargar el límite, al final si no se circunscriben a estos porcentajes, la hipotecad acaba impagada.
Resumiendo, no creo que estemos ante una nueva burbuja inmobiliaria ya que en las zonas donde impera la demanda interna, los sueldos y la estabilidad laboral limitan el recorrido al alza de los precios inmobiliarios.
Os invitamos a leer los artículos sobre el tema en La Razón de este domingo:
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