Ponencia de Pau A. Monserrat

Este artículo versa sobre la nueva crisis hipotecaria que viviremos a partir del año 2019, si las cosas no cambian de forma importante en los próximos años, claro está. En realidad, ni el que suscribe este artículo, economista especializado en el sector hipotecario, ni otros expertos podemos saber exactamente cuándo se volverá a  generar una burbuja inmobiliaria, propiciada por la concesión irresponsable o con criterios de riesgo demasiado laxos. Desgraciadamente, si todo sigue igual que antes de la última crisis, la situación de partida para la nueva crisis hipotecaria es demasiado similar.

En el marco de las II Escola de Consum organizada por por Dirección General de Consumo de las Iles Balears, ponentes de la talla de Carlos Ballugera y Patricia Suárez, además de un servidor, debatimos y presentamos nuestros puntos de vista sobre la protección del consumidor en el sector financiero. Puedes ver un fragmento de mi intervención aquí.

Ciertamente no todo es igual que antes de la crisis de 2007-2008. Veamos a continuación qué errores del pasado estamos repitiendo y qué ha mejorando para prevenir o, al menos, suavizar, la próxima crisis hipotecaria:

Educación financiera y actitud del consumidor

En el anterior artículo sobre la educación financiera y tecnofinanciera ya señalamos la importancia de la educación financiera del consumidor a la hora de contratar productos financieros y fintech en un mercado con información asimétrica y un poder de negociación sesgado hacia la banca y, en menor medida, hacia los operadores fintech. También de algunos sesgos que provocan que el consumidor asuma un endeudamiento excesivo, en base a la falsa premisa de que “si el banco me da el dinero, será que lo puedo devolver”. También la desidia, las prisas y falta de diligencia del consumidor, cuando no asume su parte de responsabilidad individual, le llevan a tomar decisión de crédito erróneas.

Algo ha cambiado en el interés del consumidor por la materia financiera, si bien aún no percibo en el mercado un verdadero cambio de actitud hacia un consumidor informado, responsable y prudente a la hora de pedir una hipoteca.

Crédito irresponsable

Pese a que mucho se ha escrito y dicho sobre la importancia de que el crédito se conceda de forma responsable, los bancos no van mucho más allá de limitar las hipotecas al 80% de la tasación, tasaciones que ya se empieza a detectar que se están volviendo a inflar. Algunas de las soluciones a esta connivencia entre algunos tasadores y bancos y otros operadores hipotecarios serían conseguir independencia real de los tasadores y las entidades financieras y brokers hipotecarios, como también que el Banco de España forzara a utilizar como base los valores de tasaciones automatizadas, debidamente personalizadas en cada caso.

Los análisis de riesgo de los bancos y fintech a la hora de conceder hipotecas deben ser mucho más robustos y potentes. Como me preguntó una abogada en un juicio de hipoteca multidivisa al que asistí como perito la semana pasada: ¿El banco cree que concedería hipotecas que no se pudieran devolver?  A lo que respondí: tome un dato objetivo: 64.000, 100.000 o 200.000 millones de euros, según fuentes y tipo de ayuda, que se tuvieron que destinar al rescate de cajas de ahorros (y de forma indirecta, de los bancos privados).

Contratos de préstamo hipotecario

Las escrituras de préstamo hipotecario siguen estando plagadas de cláusulas abusivas, lenguaje técnico que no entiende un consumidor medio, con información muchas veces equívoca.

Solo unificando el contrato de préstamo hipotecario, adaptándolo al lenguaje del hipotecado medio, con un sistema que funcione a la hora de expulsar las cláusulas ilegales o equívocas de los contratos, con sanciones disuasorias para los bancos, se conseguirá un acuerdo que un cliente pueda firmar sin el auxilio de un experto independiente.

Los notarios no han demostrado, precisamente haber hecho demasiado bien su trabajo a la hora de leer y explicar en notaria los préstamos hipotecarios, ni tampoco los clientes, que en rara ocasión ejercen su derecho de revisar el borrador de la hipoteca días antes de la firma. El Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y las enmiendas propuestas sitúa al notario como una especie de “formador” del cliente, obligándole a hacer una función para la cual, opino, no todos están preparados: la de asesor hipotecario. En un país con una práctica hipotecaria normal, tal vez sería una solución. En España, acabará siendo un mero trámite.

Reguladores

El papel de los reguladores (CNMV y BdE) durante la anterior crisis es del todo cuestionable. Sin independencia y sin poder de sancionar de forma coercitiva, no sirven para disciplinar al mercado.

Las soluciones pasarían por convertilos reguladores independientes, con dictámenes vinculantes y capacidad de sanciones disuasorias. El super-regulador llamado Autoridad Nacional de Estabilidad Financiera (ANESFI) que se pretende crear, aún no veo que vaya en este camino.

De momento estamos lejos de evitar la nueva crisis hipotecaria. En todo caso, desde esta tribuna y con la ayuda de los expertos, haremos lo posible para poner nuestro granito de arena para ahorrar a nuestros usuarios un nuevo calvario.