Opinión sobre Urbanitae

En este artículo daré mi opinión sobre Urbanitae.com, los pros y contras de invertir a través de esta nueva proptech o plataforma de financiación participativa de crowdfunding inmobiliario (Urbanitae Real Estate Platform PFP).

Si analizamos el mercado inmobiliario español actual, su funcionamiento y los distintos agentes que intervienen, vemos que los cambios con respecto a hace una década han sido mínimos. Si ha habido adaptaciones a nuevas normas y requerimientos, y la escala de las operaciones ha sido menor que antes del boom inmobiliario, pero las modificaciones y la llegada de nuevos operadores ha sido anecdótica en comparación con el volumen actual de operaciones.

A priori, el mercado inmobiliario es de los más interesantes para el desarrollo y crecimiento de negocios fintech. Se junta por un lado una demanda importante, muchos ciudadanos e incluso empresas, interesados en invertir en el mercado inmobiliario. Y, por otro, las propias características de este tipo de activos, que al tener un importante valor hace que sea de difícil acceso para buena parte de los pequeños inversores que, no tienen ese dinero o tienen que apalancarse, pedir financiación.

Por todo ello, las empresas de crowdfunding inmobiliario o proptech como les gusta ahora bautizarse son a priori atractivas, pero, de momento siguen siendo una opción muy minoritaria.

Qué busca Urbanitae

En este contexto, Urbanitae es una de las empresas que se ha lanzado al negocio de crowdfunding inmobiliario en España. De momento, a noviembre de 2019, su oferta de promociones es limitada. Uno de los grandes problemas de este tipo de crowdfunding, es tener un número de inversores también reducido y depender en las primeras fases de aportaciones importantes, lo contrario de lo que ofrecen. En el caso de Urbanitae, aunque ha mostrado su intención de llegar al gran público el próximo año y de elevar el número de inversores hasta 5.000 y la facturación a un millón de euros, de momento está en esa fase incipiente, de las que muchas empresas no han salido. En su plan de crecimiento para 2020 busca captar 20 millones de euros en inversiones.

Las cifras pueden parecer elevadas, pero desde luego no lo son y muestran la realidad del mercado de estas empresas: la escasez de oferta, de dueños y promotores interesados en este tipo de financiación. Por ejemplo, actualmente, hay una solo una promoción activa que requiere 650.000 euros. Si esta fuera la media de este tipo de inversiones estaríamos hablando de entre 30-35 operaciones anuales para alcanzar los 20 millones.

Este es uno de los problemas, la limitación de oferta, aunque Urbanitae tenga, a priori, un abanico más amplio de posibilidades ya que invierte tanto en desarrollos residenciales (centrado en combinar alquiler y plusvalías por venta), comercial (enfocado al alquiler) e industrial, este último más enfocado a las plusvalías y como señalan desde la propia web de Urbanitae, más escaso. El que más volumen genera es el comercial y su enfoque es ofrecer al cliente una rentabilidad elevada por el tiempo que dure la operación (por encima del 20% en muchos casos) derivada de sumar alquileres y beneficios tras la venta, todo ello en plazos cortos. Por ejemplo, en la única oferta abierta en la actualidad es de 24 meses. La inversión mínima  si es accesible, ya que parte desde 500 euros.

Si tener una cartera diversificada de productos y plazos es complejo, dada la escasez de estos, el segundo gran problema es si quieres vender las participaciones. Existe una clara dificultad de poder hacerlo de forma rápida y con un menor riesgo de pérdida. Más pequeño sea un mercado secundario de compraventa de participaciones más riesgo hay de no poder vender una participación o hacerlo asumiendo pérdidas. En este sentido, al menos en la fase actual, y en su página web Urbanitae no muestra un Marketplace de participaciones donde poder comprar y vender.

En definitiva Urbanitae, al menos de momento, no ofrece nada distinto a otras empresas de crowdfunding inmobiliario o proptech que operan en España. El concepto es prometedor, que un inversor no tenga que arriesgar grandes sumas de dinero para poder acceder a activos inmobiliarios. Pero la práctica, al menos repito, actualmente, sigue siendo la de un mercado muy estrecho, con pocos proyectos y con escasos inversores. Urbanitae quiere llegar ya a un número de inversores moderado en 2020, pero para que su iniciativa siga creciendo debe trabajar por crear un mercado secundario dinámico, con compraventas ágiles que complemente un número más elevado de promociones que las que actualmente ofrece.